「住宅ローン控除」を知る(4)-借り換えた住宅ローンは控除の対象になる?

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12/6のブログ「住宅ローン控除」を知る(3)では、「住宅ローンで住民税が安くなる!?」をご紹介しました。このように知っていれば控除となる制度はいろいろ用意されています。今回は、住宅ローンを借換えた場合でも控除の対象になるケースを見たいと思います。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは、要件を満たす住宅の購入もしくは増改築を行った人が受けられる制度です(正式には、住宅借入金等特別控除といいます)。この住宅ローン控除を受けるためには確定申告をする必要がありますが、給与所得者(サラリーマンの方)は、控除を受ける最初の年に確定申告をすれば、翌年以降は年末調整で控除が受けられます。

ちなみに、新築住宅(平成28年中に住み始めた場合)について控除を受けるための要件は下記となります。【国税庁のWebサイトより抜粋】

1)住宅取得後6ヵ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
2)家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること
3)床面積の2分の1以上が、もっぱら自己の居住の用に供されるものであること
4)控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
5)民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローンなどを利用していること
6)住宅ローンなどの返済期間が10年以上で、しかも月賦のように分割して返済すること

住宅ローンを借り換えた場合でも控除の対象になるには?

実際に住宅ローンを返済していく際、すこしでも金利や返済条件の有利なほうへ、あるいは総返済額を少なくするために住宅ローンの見直しを行うことが少なくありません。では、住宅ローン控除を受けている人が住宅ローンを借り換えたいと思った場合、現在受けている住宅ローン控除はどうなるのでしょうか。

住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンとは、住宅の新築、取得または増改築などのために直接必要な借入金であることが必要です。したがって、住宅ローンなどの借換えによる新しい住宅ローンなどは、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはならなりませんが、一定の要件を満たせば、借換え後の借入金について引続き住宅借入金等特別控除を受けられます。(国税庁Webサイトより抜粋)

なお、一定の要件とは、つぎのすべての要件を満たす場合です。
(1)新しい住宅ローンなどが当初の住宅ローンなどの返済のためのものであることが明らかであること。
(2)新しい住宅ローンなどが10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

借り換えできた際の、住宅ローン控除額の計算方法とは?

借換えによる新たな住宅ローンなどが住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、つぎの金額が控除の対象となる住宅ローンなどの年末残高となります。
(1)A≧Bの場合
対象額=C
(2)A<Bの場合
対象額=C×A/B
※ABCが表す内容は下記です。
A=借換え直前における当初の住宅ローンなどの残高
B=借換えによる新たな住宅ローンなどの借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅ローンなどの年末残高
たとえば、借換え前の住宅ローン残高が2,000万円、借換え後の住宅ローン残高が2,200万円、借換え後の住宅ローンの年末残高が2,150万円の場合の住宅ローン控除の対象額は下記のとおりになります。

2,150万円×2,000万円/2,200万円=1,954万5454円

住宅ローン控除の適用期間に注意!

住宅ローン控除の適用期間は、あくまでも居住を開始した年から10年間です。住宅ローンを借換えた際にリセットされ、そこから10年延長されるということはありませんので、ご注意ください。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除の申請方法はこちらのブログでもご紹介しています。詳しくは下記の記事をご覧ください。
■「住宅ローン控除」を知る(2)-住宅ローン控除に必要な書類と記入例

「住宅ローン控除」を知る(2)-住宅ローン控除に必要な書類と記入例
シリーズ「住宅ローン控除」を知る、2回目は住宅ローン控除に必要な書類について解説します。 住宅ローン控除とは?...

まとめ

「借り換えた住宅ローンは控除の対象になる?」、いかがでしたか?「条件がよくなるから住宅ローンの借換えをしたい。でも、住宅ローン控除を受けられなくなってしまうかも…」と悩んでいた方には嬉しい情報だと思います。ご紹介した「一定の要件」を念頭に置いて、賢く住宅ローンの借換えをしましょう。

【監修:税理士法人アディーレ会計事務所 税理士 花房浩平】

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